Suomessa valmistellaan parhaillaan rakentamislain muutosta, joka voi muuttaa lyhytvuokrauksen pelisääntöjä enemmän kuin mikään aiempi yksittäinen linjaus. Lakiesitys ei ole vielä eduskunnassa, mutta sen valmistelu on jo pitkällä, ja jos se etenee suunnitellusti, uudet säännöt voivat tulla voimaan vuoden 2027 aikana.
Airbnb-majoittajalle tämä ei ole pelkkä pieni sääntömuutos. Se voi vaikuttaa suoraan siihen, miten asuntoja saa vuokrata ja millainen liiketoimintamalli on tulevaisuudessa mahdollinen.
Tässä artikkelissa käymme läpi:
- mitä lakiesityksessä ehdotetaan
- miten kaupungit jo nyt valvovat lyhytvuokrausta
- ja miten majoittaja voi varautua muutokseen.
Lakiesityksen keskeinen idea
Lakiluonnoksessa ehdotetaan, että alle 28 päivän vuokraukset katsottaisiin lyhytvuokraukseksi. Tämä koskisi kaikkia kaupunkien kaava-alueella olevia asuinkäyttöön rekisteröityjä kiinteistöjä (noin 80% kaikista). Lain ulkopuolelle jäisivät edelleen haja-asutusalueiden loma-asunnot, matkailupalvelualueet ja mökkikylät.
Jos asuntoa vuokrataan lyhyissä jaksoissa yli 90 päivää vuodessa asemakaava-alueella, toiminta voitaisiin tulkita majoitustoiminnaksi, joka vaatii luvan. Koko rakennuksen käyttötarkoitus pitäisi muuttaa majoitustoimintaan.
Lisäksi kunnille annettaisiin mahdollisuus nostaa raja 180 päivään tietyillä alueilla.
Käytännössä tämä tarkoittaisi sitä, että jos asunto on esimerkiksi kerrostalossa kaupungissa ja sitä vuokrataan jatkuvasti lyhyinä Airbnb-jaksoina, toimintaa voitaisiin rajoittaa ilman erillistä lupaa.
Majoitus = alle 90 tai 180 päivää (kunnan luvalla) vuodesta alle 28 päivän majoituksia (lyhytvuokraus) olisi sallittua. Kaava-alueella asuinrakennuksessa suurempi lyhytvuokrauksen käyttöaste vuoden aikana johtaisi jopa sakkoihin ja viranomaisten pakkokeinoihin toiminnan lopettamiseksi.
Vuokraus = yli 28 päivän kestoisia majoituksia. Tämä olisi jatkossakin sallittua. Pitkäaikausvuokraus on lisäksi arvonlisäverotonta. Laki ei määritä rajaa pitkäaikaisvuokraukselle, mutta yleisesti tulkinta on yli 90 päivää.
Valvontaa on jo nyt
Monelle majoittajalle tämä keskustelu ei ole täysin uusi.
Suomessa on jo olemassa oikeustapauksia, joissa lyhytvuokrausta on pidetty majoitustoimintana. Esimerkiksi korkein hallinto-oikeus on linjannut, että jos asuntoa käytetään jatkuvasti lyhytaikaiseen vuokraukseen vaihtuville asiakkaille, kyse voi olla majoitustoiminnasta eikä asumisesta.
Tämä liittyy erityisesti asemakaava-alueisiin, joissa rakennukset on tarkoitettu asumiseen.
Joissakin kaupungeissa rakennusvalvonta onkin jo puuttunut tapauksiin, joissa kerrostaloasunto on käytännössä toiminut hotellin tavoin.
Uuden lain tavoitteena on tehdä tästä rajasta selkeämpi.
Mitä tämä tarkoittaa Airbnb-majoittajalle?
Jos lakiesitys menee läpi, hostien kannattaa miettiä liiketoimintaa uudesta näkökulmasta.
Monille vaihtoehtoja voi olla kolme:
1. Satunnainen lyhytvuokraus
Asuntoa vuokrataan vain silloin tällöin, esimerkiksi lomien aikana.
2. Lupaprosessi
Joissakin tapauksissa lyhytvuokrausta voi jatkaa laajemmin, mutta siihen saatetaan tarvita lupa.
3. Pidemmät majoitukset
Yhä useampi hosti Euroopassa on siirtynyt malliin, jossa oleskelu kestää esimerkiksi 1–3 kuukautta.
1–3 kuukauden majoitus voi olla kasvava trendi
Kun lyhyiden majoitusten sääntely kiristyy, pidemmät oleskelut voivat muuttua entistä kiinnostavammiksi.
Tällaiselle majoitukselle on yllättävän paljon kysyntää esimerkiksi:
- yritysten projektityöntekijöiltä
- kansainvälisiltä asiantuntijoilta
- remonttia tekeviltä perheiltä
- sairaaloiden potilaiden omaisilta
- diginomadeilta.
Tällainen 28–90 päivän majoitus on monissa tapauksissa helpompi sovittaa yhteen kaavoituksen ja asumiskäytön kanssa.
Lue toinen blogikirjoitukseni: Moni majoittaja pohtii nyt vaihtoehtoja. Yksi nopeasti kasvava malli Euroopassa on 1–3 kuukauden majoitus.
Miten eviivo voi auttaa siirtymässä?
Jos markkina muuttuu, myös majoitusstrategiaa pitää pystyä muuttamaan nopeasti.
Tässä kohtaa hyvä majoituksen hallintajärjestelmä on tärkeä.
eviivon avulla majoittaja voi esimerkiksi:
- asettaa minimiviipymän 28 päivään tietyille kausille
- hallita low seasonin pidempiä varauksia
- säätää hinnoittelua eri viipymille
- hallita kalenteria kaikissa kanavissa yhdestä paikasta.
Moni majoittaja onkin jo alkanut käyttää mallia, jossa:
high season → lyhyet vierailut
low season → 1–3 kuukauden majoitukset
Tämä voi parantaa käyttöastetta ja samalla vähentää sääntelyyn liittyvää riskiä.
Muutos voi myös avata uusia mahdollisuuksia
Jos lyhytvuokrausta rajoitetaan osassa markkinaa, voi syntyä uusi kysyntä pidemmille kalustetuille majoituksille.
Monissa Euroopan kaupungeissa juuri tämä mid-term rental on kasvanut nopeasti.
Suomessa sama kehitys voi olla vasta alkamassa.
Yhteenveto
Lyhytvuokrausta koskeva lakiesitys voi muuttaa markkinaa, mutta se ei tarkoita, että majoitusliiketoiminta katoaisi.
Se saattaa vain muuttua.
Ne majoittajat, jotka pystyvät mukauttamaan strategiaansa nopeasti – esimerkiksi tarjoamalla myös pidempiä oleskeluja – voivat jopa hyötyä muutoksesta.
Ja juuri tässä joustavat työkalut, kuten eviivo, voivat olla ratkaisevassa roolissa.